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中国社会科学院财经院《中国城市竞争力第17次报

中国社科院与经济日报社合营宣布《中国城市竞争力第17次申报》。

在中国城市化进程中,房地产赓续成长强盛年夜,2000年以来房地产开拓投资占全社会固定资产投资比重不停在15%以上。主题为“住房,关系国与家”的《中国城市竞争力第17次申报(主题申报)》显示,2018年房地产对宏不雅经济增长的正向拉动效应呈现拐点。房地产市场存在价格泡沫风险和布局性风险,虽然近年来房地产去库存效果显明,但近来呈现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累,但总体可控。房价对企业流动性风险存在双重影响,部分省份存在较大年夜的企业流动性风险。

一、住房成长与稳增长存在倒“U”关系

在中国城市化进程中,房地产赓续成长强盛年夜,2000年以来房地产开拓投资占全社会固定资产投资比重不停在15%以上。从对经济增长的供献度来看,结果显示,2000年至2013年时代房地产开拓投资对经济增长的供献度只管存在颠簸,但多年来基础保持在10%以上,那么我们是否可以据此得出房地产对中国经济增长的供献仍很紧张这一结论呢?我们觉得这可能掩饰笼罩了房地产对经济增长的真实供献,分外是没有斟酌房地产对其他行业的负向影响,从而导致高估房地产对经济增长的供献度。

房地产对经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应跨越负向挤出效应,此时房地产的成长有利于经济增长;当房价水平过高时,房地产对经济增长的负向挤出效应将跨越正向拉动效应,此时房地产的成长将晦气于经济增长。是以,有需要周全考察房地产在经济增长中所扮演的角色。

2018年房地产对宏不雅经济增长的正向拉动效应呈现拐点。本申报基于2010年至2016年中国家庭追踪查询造访数据与2003年至2015年中国285座城市数据,综合使用计量回归等措施测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向挤出效应。钻研发明,房地产对经济增长负向效应跨越正向效应的临界房价收入比为9。测算结果显示,跟着房价收入比的前进,房地产对经济增长的正向拉动效应赓续变小、负向挤出效应赓续增大年夜,拐点处的房价收入比为9阁下。也便是说,当房价收入比跨越9今后,房地产对经济增长的影响将得不偿掉。

2018年中国城市房价正处于正向效应跨越负向效应的拐点水平上。按照2018年中国商品房匀称贩卖价格来谋略,2018年中国房价收入比为9.3,刚跨越拐点9,这意味着假如未来中国城市房价继承上涨,房地产对经济增长的负向效应将跨越正向效应。从不合城市来看,北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大年夜部分二线城市房价收入比都已经跨越9这一临界点,上述城市房地产对经济增长的负向效应已经跨越正向效应。对付房价收入比过高的城市,在维持房地产市场平稳康健成长的同时,应切实前进居夷易近可布置收入,让收入跑赢房价,将房价收入比维持在合理区间内。

(执笔:曹清峰 马洪福)

二、住房成长与调布局存在倒“U”关系

近年来,中国经济房地产化日益显着。一方面,社会资金和银行贷款中相称一部分流入了房地产行业,根据央行2019年宣布的《2018年金融机构贷款投向统计申报》显示,2018岁终,人夷易近币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,整年增添6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,房地产开拓贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上岁终高5.5个百分点。另一方面,2018年以来,制造业企业面对国内外严酷的经济形势、房地产的高回报以及制造业成长的不确定性,投资房地产成为紧张的选择。

房地产与财产布局存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见,首先,企业终极会在临盆性投资与非临盆性投资之间权衡,并将更多资本投入到房地产投资性资产中,抽空临盆性投资和立异性投资,形成设置设置设备摆设摆设效应。同时,低效率的实体临盆者将会由于无法包袱提升的要素资源,徐徐增添房地产投资比重,终极退出实体经济临盆,剩下效率较高临盆者留在实体经济内,形成筛选效应。

本申报选择应用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速率(分总体房价和室庐市场房价)衡量房地产成长的影响,对应年份中不合地区间以专利让渡数为代表的立异要素、进入退出企业的全要素临盆率、上市公司的多元化经营水平等。经由过程运用多种计量措施阐发发明,跟着房价上升,财产存在三种成长偏向,迁移、多元化和进级,三条财产进级的路径感化不合,造成总体房价与财产布局的倒U关系。

实证结果发明,在微不雅层面上,在房价增速较高的城市,进入企业和留存企业的临盆率都邑更高,阐明确凿存在筛选效应,即“房价挤诞临盆”,同时,房价对付上述公司企业的临盆率和多元化出现非线性影响,即“倒U型”曲线关系,房价对企业临盆效率和综合成长存在拐点。

以全要素临盆率为例,经由过程考察各城市近五年来匀称商品房室庐房价所达到的水平,发明大年夜部分城市的房价增速已冲破拐点,很可能导致当地企业的全要素临盆率下降。是以,未来的房地产政策应在稳定房价的根基上,有选择地向导制造业财产优化和进级。

由此不难预估下一步针对财产布局的房地产政策。首先,在财产转移方面,应根据财产特性,合理结构财产散播。其次,在财产多元化方面,应尽力打造专业化财产集群。着末,应打造城市间财产进级相关要素的流畅机制,让专利、人才、立异企业能够自由流转于不合城市之间。颠末推进上述政策,有望将房价纳入市场调节要素流动的大年夜格局中,经由过程房价匆匆进地区间企业分工,实现合理多元化,并终极推动企业立异成长。

(执笔:李启航)

三、住房成长对防风险具有双重感化

房地产所涉及的风险主要包括房地产市场自身风险、房地产相关的金融风险以及房地产相关的地方政府财政风险。

(一)房地产市场存在价格泡沫风险和布局性风险,虽然近年来房地产去库存效果显明,但近来呈现了反弹苗头

第一,从房价收入比角度来看,中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平,呈现房价泡沫迹象。在举世房价收入比排名前十位的城市中,中国城市盘踞8席,在房价收入比排名前二十位的城市中,中国城市盘踞16席,在房价收入比排名前四十位的城市中,中国城市统共盘踞20席。此中,北京、深圳、上海的房价收入比位居国内外主要城市前三位。

第二,从库存去化周期的角度来看,过高的库存去化周期问题已经获得显着缓解,但有再次反弹的风险。从2011年开始,中国房地产市场的库存去化周期赓续上升,房地产库存去化周期由2011年的9.28个月上升到2015年的20.96个月。之后,伴跟着去库存政策的落地,中国房地产市场库存去化周期开始趋于下降,由最高点的20.96个月快速下降到2017年的11.58个月,基础规复到合理水平,但2018年的库存去化周期又有所上升。

第三,房地产市场存在布局性风险,不合层级城市房价分解加剧。2001年,一二三四线城市的房价收入比分手是9.65、7.42、5.82、5.78,2016年一二三四线城市的房价收入比分手为16.18、7.13、5.29、4.87。

(资料滥觞:国家统计局)

(二)房地产金融风险正在快速积累,但总体可控

第一,居夷易近部门的房地产金融风险正在上升,但尚未呈现大年夜的金融风险。就小我住房贷款余额及其同比增长率而言,从2006年6月至2018年12月份,小我住房贷款余额由21000亿元猛增到258000亿元,上涨了11倍。然则,与国际水平对照,中国居夷易近部门的负债比率相对较低,尚未呈现大年夜的金融风险。截至2017岁终,在世界主要经济体中,中国的居夷易近部门杠杆率位居第8,低于蓬勃经济体的匀称值(76.1%)和国际匀称值(62.1%)。

第二,企业部门的房地产金融风险正在快速积累。首先,房地产开拓企业资产负债率虽有所下降,但总体较高,不良资产率也在快速上升。因为房地产开拓企业高速扩大,导致房地产行业资产负债率居高不下,不停保持在70%。与此同时,房地产开发行业不良资产率自2016年以来又再度上升,可能激发必然的金融风险。其次,房地产开拓企业的现金流动负债比率低于安然标准,极易激发企业流动性危急。近年来,房地产开发行业匀称速动比率基础保持在50%到70%之间,分外是在2013年今后,下降幅度较大年夜。与此同时,自2001年开始,房地产开发行业匀称现金流动负债比率呈现震惊式下跌。

第三,金融机构的房地产金融风险也在加速积累,但总体而言,金融风险依然在可控范围内。房地产贷款数量持续攀升也对商业银行有关金融指标造成了必然的压力,商业银行杠杆率和不良贷款比例持续上升,但在总体可控范围内。伴跟着房地产行业贷款数量飙升,商业银行杠杆率在近几年中不停处于上升通道,由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。别的,商业银行的不良资产率在经历了一轮下降之后又开始进入上涨态势,从2011年9月份的0.9%上涨到2018年12月份的1.83%,增长了近一倍。虽然商业银行的存贷比、杠杆率和不良贷款率都有所上升,然则商业银行的本钱充沛率基础保持在较高的水平,这阐明商业银行的金融风险跟着房地产市场火热度上升而升高,但总体风险是可控的。

(三)房价对企业流动性风险存在双重影响,部分省份存在较大年夜的企业流动性风险

一样平常而言,当流动资产大年夜于流动负债时,企业流动性是对照安然的,不会呈现偿债问题,但当流动资产小于流动负债时,企业就会呈现偿债问题。平日,一家企业呈现流动性风险的流动比临界点是1,但传统上流动比的最优区间是1.5-2。与此同时,在国际上,速动比维持在1以上对拍照宜,但在我国,企业较好的速动比临界点为0.9,假如速动比低于0.9,企业就可能存在较大年夜的流动性风险。基于以上标准,经由过程对2016年各省份的流动比和速动比比较,可以发明辽宁、陕西、黑龙江、河北、云南、甘肃、内蒙古、宁夏、新疆、山西、青海等省份企业的流动比低于1,存在较大年夜的流动性风险。与此同时,上海、福建、广东、湖南、河南、北京、江苏、浙江等省份企业速动连大年夜于0.9,具有较好的流动性。

房价对企业流动性的影响则包括挤入和挤出两种效应,房价与企业流动比出现“U”型关系,其拐点处的房价水平为13359元/平方米,当房价低于13359元/平方米时,房价的挤出效应要大年夜于挤入效应,而当房价高于13359元/平方米时,房价的挤入效应则要大年夜于挤出效应。

(执笔:倪鹏飞 沈立 龚维进 蒋震)

四、住房保障极大年夜改良夷易近生福祉

安居乐业是最大年夜的夷易近生,中低收入群体是夷易近生保障的重点,住房保障是夷易近生的紧张根基和组成部分。党的十八大年夜以来,住房保障在惠及夷易近生方面作出了紧张的立异探索,取得了环球注视的成绩。

(一)立异探索住房保障惠及栖身夷易近生的多种道路

第一,经由过程公共财政大年夜力支持以及开拓性金融、PPP项目、PSL(典质弥补贷款)产品立异办理资金问题,开展大年夜规模的棚户区改造。

第二,共有产权房轨制的成长可以满意先租后售、先买部分产权后租、先买后住等多元化需求,北京等6城市试点成长共有产权房轨制。

第三,经由过程“公廉并轨”运行,健全公共租赁住房分配治理轨制,试点开展使用集体扶植用地扶植租赁住房,构建租购并举的住房保障轨制体系,匆匆进公共租赁房轨制扶植。

(数据滥觞:《中国统计年鉴》、wind、住房和城乡扶植部网站)

(二)住房保障惠及夷易近生取得伟大年夜成效

第一,城镇低收入家庭住房艰苦显着缓解,住房保障范围也显着扩大年夜。截至2005岁尾全国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围,截至2015年事尾全国累计用什物要领办理近了4300万户城镇中、低收入家庭的住房艰苦,2017岁尾公共租赁住房在保家庭1658.26万户、涉及4100多万城镇中低收入住房艰苦群众。2008年至2017年,累计有9000多万户城镇家庭经由过程什物分配、泉币化补贴等要领得到住房保障。2011年至2017年,全国累计扶植公共租赁住房1299万套。

第二,建成5000万套保障性住房,1.5亿低收入人口的住房获得办理。2008年至2017年,全国共开工扶植城镇保障性住房和棚户区改造住房6445万套以上,基础建成4901万套以上,2011年至2018年全国城镇保障性安居工程扶植统共完成投资11.57万亿元。

第三,大年夜规模的保障性住房和棚户区改造扩大年夜了内需,匆匆进经济平稳成长。如斯大年夜规模的工程带动了经济增长,匀称每年供给900万个以上就业岗位。以棚户区改造为例,2013年以来,棚改完成投资7万多亿元,有力带动了建材、装修、家电等相关财产成长,棚改及相关财产总投资跨越15万亿元。

(三)住房保障惠及住房夷易近生应覆盖更多的阶层和群体

第一,农夷易近工、新市夷易近住房支持和住房保障应该成为惠及夷易近生的重点。2018年,农夷易近工数量达到2.8亿,但农夷易近工的住房前提和情况极其恶劣,给农夷易近工的生活带来了很多的问题,影响了国家的成长。然则,多半地区还没有真正将农夷易近工纳入住房保障体系范围,让他们分享成长的成果和红利,未来应将住房惠及夷易近生的重点转向农夷易近工、新市夷易近。

第二,各地积极探索办理人才安居乐业的住房夷易近生问题。中国进入高质量成长的新期间,驱动经济成长的身分更多依附于人才红利的开释,住房保障轨制由“保基础”向“匆匆成长”转变。应鼓励各地积极探索种种优秀人才住房艰苦问题的办理模式、措施和步伐。

(执笔:姜雪梅)

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